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12 Août 2026
Sur la rive droite de Bordeaux, le quartier Bastide Niel est en train de changer profondément de visage. Installé sur les anciennes friches ferroviaires et militaires de la caserne Niel, ce vaste projet urbain constitue l’une des principales opérations d’aménagement de la métropole bordelaise. Créée officiellement en 2009, la Zone d’aménagement concerté (ZAC) s’étend sur environ 35 hectares et doit progressivement donner naissance à un véritable quartier de centre-ville mêlant logements, commerces, bureaux, équipements publics et espaces végétalisés.
Mais Bastide Niel n’est plus exactement le projet imaginé à l’origine. Depuis 2020-2022, ses orientations ont été profondément réajustées afin de donner davantage de place à la végétation, à l’accession sociale à la propriété et à la qualité des espaces publics. En 2026, le projet continue donc d’évoluer, avec de nombreux chantiers encore à venir et un horizon d’aménagement désormais fixé à juillet 2032.
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© Crédit photo : BMA
L’histoire de Bastide Niel commence bien avant les premiers immeubles. Le secteur était occupé par des installations ferroviaires ainsi que par l’ancienne caserne Niel, laissant derrière lui un vaste ensemble de friches au cœur de la rive droite.
À partir de 2006, les premières réflexions associent les habitants à travers des ateliers et des workshops. Une charte d’aménagement destinée à créer « un quartier écologique » est élaborée avec les habitants de La Bastide. En 2009, la création de la ZAC est officiellement approuvée et l’architecte-urbaniste néerlandais Winy Maas, de l’agence MVRDV, est chargé de définir le plan-guide du futur quartier.
Le projet entre ensuite dans une nouvelle phase avec la désignation, en 2014, de la SAS d’Aménagement Bastide Niel, associant notamment Bordeaux Métropole Aménagement, Domofrance et Aquitanis. Les premiers travaux de viabilisation commencent en 2016, tandis que la charte EcoQuartier est signée en 2017.
La transformation devient alors progressivement visible. Les Archives municipales ouvrent en 2016, puis les premières opérations de logements, de bureaux et d’équipements apparaissent. Le groupe scolaire Billie Holiday, l’hôtel Eklo, la clinique Thiers ou encore différents programmes d’habitat participatif viennent progressivement constituer les premières pièces de ce nouveau quartier.
Les chiffres de Bastide Niel ont évolué au fil des années. Le programme initial évoquait environ 3 400 logements. La réorientation du projet a ensuite permis d’augmenter la capacité globale, notamment en réduisant certaines surfaces consacrées au stationnement en ouvrage au profit du logement.
En 2026, les données communiquées par Bordeaux Métropole font état d’environ 4 200 logements, pour une surface de plancher totale proche de 375 000 m². Le quartier pourrait accueillir à terme près de 10 000 habitants. Les 32 hectares du périmètre opérationnel doivent également accueillir des commerces, des services, des équipements publics et privés ainsi que de nombreux espaces publics paysagers.
Cette évolution traduit une volonté de faire de Bastide Niel non pas simplement un quartier résidentiel supplémentaire, mais un morceau de ville complet. L’objectif est de pouvoir y habiter, travailler, étudier, faire ses courses, accéder à des services et profiter d'espaces publics sans devoir systématiquement rejoindre les autres quartiers de Bordeaux.
C’est l’une des principales évolutions du projet depuis sa réorientation.
En 2022, Bordeaux Métropole et la Ville de Bordeaux ont demandé une modification du programme afin d’augmenter significativement le nombre de logements accessibles aux ménages modestes. L’objectif fixé est alors de produire 1 000 logements en accession sociale, soit environ 320 de plus que dans la programmation initiale, tout en augmentant également le nombre de logements locatifs sociaux.
Le Bail Réel Solidaire, ou BRS, doit notamment permettre de proposer des logements à des prix plus accessibles. Le principe consiste à dissocier la propriété du logement et celle du terrain : l’acquéreur devient propriétaire du logement tandis que le foncier reste détenu par un organisme foncier solidaire.
Cette orientation se traduit désormais concrètement sur le terrain. En 2025 et 2026, plusieurs opérations d’accession sociale sont venues compléter les programmes déjà réalisés. Le site officiel de la ZAC annonce notamment les programmes L’Épure, Patio ou encore The Way. Cette dernière doit proposer 15 logements en accession sociale, tandis que Patio prévoit 44 logements et des locaux artisanaux.
En 2025, plus de 600 logements avaient déjà été livrés à Bastide Niel, dont 351 logements sociaux. Dans le même temps, plus de 1 400 logements étaient déjà sous permis de construire ou en cours d’instruction, ce qui montre que la plus grande partie de la transformation reste encore devant nous.
L’autre grande évolution concerne les espaces publics.
Le projet initial avait déjà affiché des ambitions environnementales importantes. Mais la révision engagée à partir de 2020 a renforcé considérablement la place de la nature. Sur les 16 hectares d’espaces publics prévus dans le quartier, environ 2 hectares de pleine terre ont été retrouvés grâce à la désimperméabilisation de certaines surfaces et à la modification du projet initial.
La végétalisation doit ainsi devenir beaucoup plus importante qu’initialement prévue. Le projet prévoit environ 1 800 arbres et 3 000 arbustes, ainsi que des micro-forêts et des potagers urbains. Une forêt urbaine de 1 200 m² doit notamment prendre place le long des ateliers du tramway.
En 2026, cette transformation commence déjà à se matérialiser dans les espaces publics. Une nouvelle campagne de plantations a notamment permis d’ajouter 180 arbres et près de 2 000 m² d’espaces publics végétalisés dans différents secteurs du quartier.
Cette évolution répond aussi à un enjeu très concret : limiter les îlots de chaleur, améliorer le confort des habitants pendant les périodes estivales et redonner une place plus importante aux sols naturels dans un quartier très dense.
Bastide Niel repose également sur une conception urbaine qui cherche à réduire la dépendance à l’automobile.
Le projet vise notamment une part modale de la voiture ramenée à environ 20 %, en privilégiant les transports collectifs, la marche et le vélo. Le tramway A constitue l’une des principales portes d’entrée du quartier, tandis que les cheminements piétons doivent relier les différents îlots et espaces publics.
Cette logique implique également de limiter le stationnement sur voirie. Les nouveaux programmes s’appuient donc de plus en plus sur des parkings mutualisés.
Le projet « Terres de Bastide », actuellement engagé par Legendre Immobilier, illustre cette nouvelle organisation. Il prévoit notamment un parking en silo de 392 places, dont 20 % seront équipées de bornes de recharge pour véhicules électriques. Une partie des places sera destinée aux habitants du programme tandis que les autres pourront répondre aux besoins plus larges du quartier.
L’idée est de concentrer le stationnement dans des équipements mutualisés afin de libérer davantage les rues et les espaces publics au profit des piétons et du végétal.
Bastide Niel ne doit pas devenir une simple succession d’immeubles résidentiels. Le projet prévoit également une importante activité économique.
La ZAC doit accueillir des commerces de proximité, des restaurants, des cafés, des bureaux, des services et des locaux destinés aux artisans. L’objectif affiché est de créer un quartier actif à différentes heures de la journée, avec une véritable mixité entre logements et activités.
Le site officiel de Bastide Niel recense déjà de nombreux locaux commerciaux disponibles à l’achat ou à la location, mais également des bureaux et des espaces destinés à l’artisanat. Cette organisation doit permettre aux commerces et services de s’installer directement au rez-de-chaussée des immeubles.
Une attention particulière est également portée aux activités locales. Le dispositif Rez-Alliance, créé par Domofrance et Aquitanis, vise notamment à proposer des locaux commerciaux à loyers modérés afin de favoriser une offre de proximité adaptée aux habitants.
L’un des aspects particuliers de Bastide Niel réside dans le rapport entre architecture contemporaine et patrimoine industriel.
Le projet ne cherche pas à effacer complètement les traces du passé ferroviaire et militaire. Au contraire, la conservation de certains bâtiments et de certains éléments architecturaux participe à l’identité du quartier.
Cette volonté est particulièrement visible dans les opérations de réhabilitation. DÔMA & STEGO, par exemple, associe construction neuve et réhabilitation d’un ancien entrepôt du XIXe siècle en pierre. Cette manière de conserver certains bâtiments permet de maintenir une continuité historique au milieu des constructions contemporaines.
Le cabinet Artelia, qui accompagne le projet, souligne également l’utilisation du bâti ferroviaire existant et la volonté de développer des îlots à taille plus humaine. Le réemploi des matériaux et les circuits courts font partie des orientations environnementales retenues pour le quartier.
Dix ans après le début des premiers travaux, le quartier est donc loin d’être terminé.
Certains équipements et immeubles sont désormais bien installés dans le paysage bordelais. Le groupe scolaire Billie Holiday accueille les enfants, l’hôtel Eklo fonctionne, la clinique Thiers est implantée et plusieurs centaines de logements sont déjà occupés.
Mais une grande partie du projet reste encore à construire.
L’un des prochains chantiers majeurs est celui de Terres de Bastide, porté par Legendre Immobilier, Aquipierre et Equans. L’opération représente environ 17 809 m² de surface de plancher sur un terrain d’environ 7 300 m². Elle sera réalisée en trois phases et comportera huit bâtiments. La première phase comprend notamment le parking de 392 places et une résidence étudiante privée de 328 logements, dont la livraison est annoncée pour 2028.
Les deuxième et troisième phases doivent ensuite accueillir des logements familiaux en accession libre ainsi que des commerces. Elles représentent respectivement 62 et 70 logements, avec des livraisons annoncées à partir de 2029.
L’opération introduit également deux venelles paysagères destinées à traverser l’îlot et à renforcer les cheminements piétons. Une manière de rendre le nouveau quartier plus ouvert sur les rues et les espaces publics existants.
Bastide Niel apparaît finalement comme un projet urbain en constante évolution. Son ambition initiale était déjà importante, mais les orientations ont été révisées au fil des années pour répondre aux nouvelles priorités de la ville : produire davantage de logements, favoriser l’accession sociale, renforcer la végétalisation et réduire la place de la voiture.
Le projet reste toutefois confronté à un défi majeur : réussir à concilier une forte densité urbaine avec une qualité de vie élevée. Avec environ 4 200 logements et près de 10 000 habitants attendus, Bastide Niel deviendra à terme un quartier particulièrement dense. La réussite du projet dépendra donc autant de la qualité des bâtiments que des espaces publics, des commerces, des services et des mobilités.
Le choix de concentrer une partie du stationnement dans des parkings mutualisés, de créer des venelles et des espaces végétalisés et de multiplier les rez-de-chaussée actifs constitue une réponse à cette problématique.
En 2026, Bastide Niel n’est donc ni un projet achevé ni simplement un immense chantier immobilier. C’est désormais un quartier déjà habité, déjà fréquenté et déjà équipé, mais dont la transformation va encore se poursuivre pendant plusieurs années.
L’horizon officiel est désormais fixé à juillet 2032. D’ici là, les grues vont continuer à faire partie du paysage de La Bastide, tandis que de nouveaux logements, commerces, équipements et espaces verts viendront progressivement compléter le quartier.
🏗️ 35 hectares transformés sur les anciennes friches ferroviaires et militaires.
🏠 Environ 4 200 logements programmés à terme.
👨👩👧👦 Près de 10 000 habitants attendus.
🌳 16 hectares d’espaces publics paysagers prévus.
🌱 Environ 1 800 arbres et 3 000 arbustes programmés.
🅿️ Des parkings mutualisés pour limiter le stationnement en surface.
📅 Un aménagement désormais prévu jusqu’à juillet 2032.
Cet article a été réalisé en croisant les informations publiées par Bordeaux Métropole, la ZAC Bastide Niel et ses actualités, Artelia, Arthur Loyd, Bordeaux IMMO9 ainsi que Aquitaine Online. Les documents de présentation du projet et les informations issues des autres liens transmis ont également été pris en compte pour replacer le projet dans son évolution historique.
Article mis en ligne le 12 août 2026
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